Cerintele pietei – lege pentru dezvoltatori

Reprezentantii companiei imobiliare Esop sunt de parere ca , avand in vedere cererea foarte mare de locuinte in ultima perioada si multimea de proiecte ce urmeaza sa fie dezvoltate in acest sens ii poate dezavantaja pe unii dintre dezvoltatorii imobiliari, concurenta intre acestia fiind foarte mare. Astfel, daca un dezvoltator nu tine cont de cerintele pietei poate risca sa nu isi vanda proiectul si astfel sa nu obtina profit. Desi piata imobiliara este una in plina expansiune si cererea depaseste cu mult oferta in acest domeniu, cei care doresc sa cumpere o locuinta au anumite criterii dupa care o aleg. Astfel, daca unii dintre dezvoltatori nu tin cont de aceste cerinte, rezultatul poate fi unul dezamagitor, piata cu preturi ridicate raportat la tarile din Estul Europei si la puterea de cumparare a romanilor, in acelasi timp si deloc paradoxal, investitiile in piata romaneasca de locuinte nu pot fi considerate, din start, o reusita garantata, ba chiar pot fi sortite esecului, daca nu se au in vedere anumite aspecte fundamentale”, este de parere director departamentului de vanzari rezidentiale al companiei de consultanta imobiliara Esop, Irina Petrescu. “Aceasta idee de baza trebuie atent analizata, pentru ca este cea care influenteaza major restul aspectelor, de la constructie, suprafete si finisaje pana la vanzare. Exista si dezvoltatori care merg direct la arhitecti si le cer sa faca un proiect cat mai bun, care sa exploateze la maxim terenul, punct de vedere care neglijeaza alte aspecte esentiale si care poate duce la un proiect greu de vandut, la un proiect care nu se adreseaza nici unui segment de piata si, mai mult decat atat, la probleme de administrare a complexului care pot aparea dupa vanzarea proiectului.”, adauga reprezentantul Esop. Pana in acest moment, cele mai multe ansambluri rezidentiale au fost construite pentru diferite clase sociale , acest lucru ducand si la alegerea cu grija a pozitiei terenului pe care este dezvoltat un ansamblu rezidential. “Tinand cont de aceasta impartire, dezvoltatorii trebuie sa se adapteze zonei si sa construiasca in consecinta. in plus, locuintele construite pentru segmentul lux trebuie sa aiba suprafete mari, in timp ce, pentru segmental mediu, un proiect de succes poate avea suprafete mici sau cel mult medii. De asemenea, in momentul in care dezvoltatorul se orienteaza spre un proiect adresat clasei medii trebuie sa prevada in plan mai multe garsoniere, in timp ce un complex adresat segmentelor mediu plus sau lux trebuie sa prevada mai multe apartamente cu 3 sau 4 camere”, considera analistii Esop. Analistii mai sunt de parere ca pretul apartamentelor din ansamblurile rezidentiale noi trebuie sa fie calculate in primul rand in functie de facilitatile pe care acesta le ofera. “Daca un singur element din acest ansamblu nu e conform realitatilor pietei, pot aparea blocaje in procesul vanzarii si se poate pierde un timp important. De aceea credem ca informarea si consilierea dezvoltatorilor este o conditie obligatorie pentru a tine pasul cu realitatile pietei, realitati aflate in permanenta evolutie, in contextul modificarilor preferintelor clientilor, a puterii lor de cumparare, a contextului de ansamblu al pietei”, a mai adaugat reprezentanta Esop.

poza-vedere din fata

poza-vedere in curte 2

poza-vedere in curte 1

poza-vedere in curte

O legislatie moderna in domeniul locuintelor

Ministrul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintei a facut public un proiect de legi ce priveste reglementarea raporturilor dintre proprietari şi chiriaşi şi a răspunderilor ce le revin privind administrarea şi intreţinerea fondului locativ.

Proiectul de lege a fost elaborat in urma consultarilor dintre persoane specializate in domeniul afacerilor europene, politicii publice, reprezentanti ai structurilor asociative ale autoritatilor publice locale si asociatiile de proprietari. In textul de lege exista preluari si ulterior, adaptari in functie de specificul pe care il prezinta Romania ale unor elemente existente in legislatia unor tari eurpene precum Marea Britanie, Austria, Italia, Franta, Luxemburg, Elvetia. Proiectul de lege prezentat de ministrul Borely este, in fapt, o insumare a patru legi:-Legea Locuintei
-Legea privind Inchirierea Locuintelor si a Reglementarii Raporturilor dintre Locatori si Locatari
-Legea privind Statutul Coproprietatii Asupra Imobilelor cu Destinatia de Locuinte, a Organizarii si Functionarii asociatiilor de proprietari
-Legea Parteneriatului Public Privat in constructia de locuinte.

Program de investitii in constructia de locuinte

Noua lege a locuintei isi propune sa redefineasca statutul pe care statul il detine in urma renuntarii la monopolul investitiilor in constructia de locuinte si a integrarii aceasteia in economia de piata din ratiuni de ordin economic. Acest proiect de lege vrea sa impuna o transparenta, o functionalitate si o dinamica a pietei locuintelor. Investitia pentru realizarea locuintelor este in primul rand o investitie economica ce urmeaza sa fie valorificata pe piata, astfel ca se cere o stricta reglementare a celor ce iau parte la raportul juridic creat pentru vanzarea sau inchirierea unei locuinte.

Programul local de locuire devine obligatoriu pentru ca el constituie un garant al coordonarii obiectivelor, actiunilor si bugetelor necesare in vederea dinamizarii pietei locale a locuintelor si a reabilitarii urbane. Acest program introduce cadrul general prin care se vor realiza si finanta constructiile de locuinte si se va incerca atragerea de fonduri ce provin atat din finantari private cat si din parteneriate.

Locuinte sociale pentru cei cu venituri mici

Legea locuintei acorda posibilitatea de a beneficia de locuinte sociale si personelor care un venit mediu net lunar pe persoana in ultimele 6 luni sub castigul salarial mediu net pe economie. De asemenea, autoritatile locale sunt obligate sa stabileasca o politica funciara si sa constituie rezerve funciare pe care sa poate fi construite locuinte sociale
Persoanele care detin constructii situate in zone care prezinta pericol public din cauza conditiilor insalubre vor fi pedepsite prin lege.

O noua reglementare a contractului de inchiriere

Noua lege redefineste structura si continutul contractului de inchiriere. Astfel, inchirierea locuintelor se face pe baza unui contract de inchiriere pe o durata de minim un an si va fi o perioada determinata. Acest contractul poate fi realizat cu un preaviz de la sase sau trei luni in functie de cui apartine initiativa, locatarului sau, respectiv, locatorului. Suma lunara care trebuie platita pentru folosinta locuintei va fi liber stabilita prin negociere intre locatar si locator.

Pretul chiriilor pentru locuintelor aflate in proprietatea statului si autoritatile locale se va efectua o reevaluare periodica in functie de evolutia indicelui de referinta al chiriilor. In cazul locuintelor realizate pe baza unei subventii publice, partile vor renegocia anual contractul de inchiriere, iar suma ce trebuie platita se va calcula tot in functie de indicele de referinta al chiriilor

Reglementarea statutului asociatiilor de proprietari

Legea proprietatii impune si obligatia de a conserva functionalitatea imobilului si de a asigura un standard ridicat al calitatii vietii in cadrul acestora si de reducerea consmului si a asigurarii eficientei energetice prin legea Statutului Coproprietatii Asupra Imobilelor cu Destinatia de Locuinte a Organizarii si Functionarii Asociatilor de Proprietari completeaza legea 230/2007 privind asocierea si functionarea asociatiilor de proprietari.
Prin legea aceasta se instituie obligativitatea coproprietarilor de a constitui fonduri de rezerva si de a realiza lucrari cu scopul de a conserva valoarea coproprietatii, lucrari care se vor realiza unitar si nu pe segmente de cladire.

Conditii de acordare a subventiilor pentru tineri, la construirea de locuinte

Tinerii cu varsta de pana la 35 ani pot primi subventii de la stat pentru construirea locuintelor, in limita a 10.000 de euro.

Programului national privind sprijinirea construirii de locuinte proprietate personala include printre categoriile de beneficiari si tinerii cu varsta de pana la 35 de ani. Subventia nu poate fi mai mare de 20% din valoarea locuintei si nu poate depasi 10.000 de euro .

Subventia se acorda in conditiile in care acestia construiesc pentru prima data o locuinta, prin credit ipotecar.

Pentru a indeplini conditiile stabilite prin Programul national de construire a locuintelor, tinerii trebuie sa aiba varsta pana in 35 de ani la data depunerii la consiliul local a cererii de subventie, insotita de actele justificative necesare.

In stabilirea cuantumului subventiei se ia in calcul numai valoarea locuintei, conform devizului general de cheltuieli, fara a cuprinde cheltuielile pentru obtinerea si amenajarea terenului, cheltuielile pentru asigurarea utilitatilor, garajele, indiferent de locul de amplasare a acestora, precum si anexele gospodaresti nelegate structural de cladire.

Subventia se acorda la finalizarea si predarea locuintelor catre beneficiari. Plata subventiei se face pe baza procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, in contul beneficiarului, deschis pentru finantarea constructiei locuintei prin credit ipotecar la institutia financiar-bancara care i-a acordat creditul respectiv.

Cu toate acestea, criteriul varstei nu reprezinta singura conditie pentru acordarea subventiei pentru construirea unei locuinte. Solicitantul ajutorului din partea statului trebuie sa indeplineasca si urmatoarele conditii, cumulativ:
a) titularul contractului de construire a locuintei, respectiv membrii familiei acestuia – sot/sotie si/sau copii aflati in intretinerea acestuia, nu au primit sprijin de la bugetul de stat, sub forma de subventii pentru construirea sau cumpararea unei locuinte;
b) nu detin in proprietate o locuinta cu o suprafata construita desfasurata mai mare de 50 m²;
c) este prima locuinta pe care o construiesc prin credit ipotecar;
d) detin un drept real sau de folosinta asupra terenului pe care se realizeaza constructia;
e) prezinta autorizatia de construire, inclusiv contractul de executie a locuintei incheiat cu un antreprenor de specialitate autorizat.